Ceny mieszkań w Olsztynie

Gmina miejska · woj. warmińsko-mazurskie · stan na 8 listopada 2026 · ceny z aktów notarialnych, nie z ogłoszeń

Mediana ceny 1 m² mieszkania w Olsztynie wynosi 9 329 zł. Policzyliśmy ją z 2 264 sprzedaży na wolnym rynku za ostatnie 12 miesięcy (sierpień 2025 – sierpień 2026), z Rejestru Cen Nieruchomości — czyli z cen, za które mieszkania naprawdę zmieniły właściciela, a nie z ofert.

Mediana ceny za m²

9 329 zł

2 264 sprzedaże, ostatnie 12 miesięcy

Typowa cena mieszkania

447 000 zł

mediana ceny całego lokalu

Typowy metraż

48 m²

mediana powierzchni sprzedanych

Zmiana rok do roku

+8%

8 640 → 9 329 zł/m²

Mediana jest o 26% wyższa niż mediana województwa (7 388 zł/m²). Cała Polska: 9 500 zł/m². Ta sama metoda; okres każdej gminy kończy się na jej najnowszych aktach, więc końce okresów mogą się różnić o kilka miesięcy.

Jak zmieniały się ceny mieszkań w Olsztynie

6 169

7 088

7 443

8 474

8 924

9 500

202120222023202420252026

Okres	Sprzedaże	Mediana zł/m²	Połowa transakcji, zł/m²
Ostatnie 12 miesięcysierpień 2025 – sierpień 2026	2 264	9 329	8 108–10 586
2026 (do sierpnia)	1 363	9 500	8 309–10 767
2025	2 172	8 924	7 688–10 202
2024	2 554	8 474	7 479–9 506
2023	2 191	7 443	6 551–8 649
2022	2 145	7 088	6 365–7 838
2021	2 433	6 169	5 545–6 931

Mediana to cena, od której połowa mieszkań sprzedała się taniej, a połowa drożej. Ceny bez urealnienia — każda liczba to cena z dnia aktu. Rok bieżący jest niepełny, a starostwa dosyłają akty z opóźnieniem, dlatego „ostatnie miesiące” liczymy wstecz od najnowszych aktów w rejestrze tej gminy (sierpień 2026; pojedyncze akty z późniejszą datą pomijamy przy wyznaczaniu tej granicy).

Ceny według liczby pokoi

Mieszkanie	Sprzedaże	Mediana zł/m²	Typowa cena	Typowy metraż
1 pokój*	163	10 825	320 000 zł	29 m²
2 pokoje*	1 050	9 677	377 332 zł	40 m²
3 pokoje*	1 920	8 900	435 154 zł	49 m²
4 i więcej pokoi*	1 031	8 052	510 000 zł	62 m²

Ostatnie 24 miesiące. * Pokoje według Rejestru Cen Nieruchomości — rejestr podaje liczbę izb, a część starostw wlicza do nich kuchnię, więc „3” bywa mieszkaniem z dwoma pokojami i kuchnią.

Ile jest warte Twoje mieszkanie w Olsztynie?

Mediana dla miasta to nie cena Twojego lokalu — piętro, metraż, rok budowy, strona okien i najbliższa okolica przesuwają ją o dziesiątki procent. Wycena porównuje Twoje mieszkanie z konkretnymi transakcjami z okolicy, a raport dokłada słońce w oknach, plan miejscowy i to, co może powstać obok.

Wyceń mieszkanie

Jak liczymy

Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa — ceny z aktów notarialnych. Bierzemy tylko lokale mieszkalne sprzedane na wolnym rynku, w całości (bez sprzedaży udziałów), o powierzchni 15–200 m². Akt obejmujący kilka mieszkań liczymy jako jedną sprzedaż. Odrzucamy zapisy z ceną poniżej 2 000 zł/m² albo powyżej 100 000 zł/m² — to błędy w rejestrze, nie rynek.

Strona powstaje tylko tam, gdzie w ciągu 24 miesięcy było co najmniej 30 takich sprzedaży, a wiersz tabeli — gdy ma co najmniej 10. Dane przeliczamy co tydzień.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje mieszkanie w Olsztynie?

Mediana ceny 1 m² mieszkania sprzedanego na wolnym rynku w Olsztynie za ostatnie 12 miesięcy (sierpień 2025 – sierpień 2026) to 9 329 zł, policzona z 2 264 sprzedaży z aktów notarialnych. Typowe sprzedane mieszkanie miało 48 m² i kosztowało ok. 447 000 zł; połowa transakcji mieściła się między 8 108 a 10 586 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Olsztynie rosną?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy (9 329 zł/m², 2 264 sprzedaże) wzrosła o 8% wobec 12 miesięcy wcześniej (8 640 zł/m², 2 194 sprzedaże). Część różnicy może wynikać z tego, jakie mieszkania akurat się sprzedały (nowe czy stare, duże czy małe), a nie ze zmiany cen.

Ile kosztuje 1 m² mieszkania według liczby pokoi w Olsztynie?

Mediany z ostatnich 24 miesięcy: 1 pokój — 10 825 zł/m² (163 sprzedaże); 2 pokoje — 9 677 zł/m² (1 050 sprzedaży); 3 pokoje — 8 900 zł/m² (1 920 sprzedaży); 4 i więcej pokoi — 8 052 zł/m² (1 031 sprzedaży). Liczba pokoi pochodzi z rejestru, który podaje liczbę izb — część starostw wlicza do nich kuchnię.

Skąd pochodzą dane o cenach mieszkań w Olsztynie?

Z Rejestru Cen Nieruchomości prowadzonego przez starostwa — to ceny z aktów notarialnych, nie z ogłoszeń. Liczymy tylko sprzedaże lokali mieszkalnych na wolnym rynku, w całości (bez udziałów), a akt obejmujący kilka mieszkań to jedna sprzedaż.

Inne gminy w województwie warmińsko-mazurskim

Wszystkie gminy województwa warmińsko-mazurskiego · Ceny mieszkań w Polsce